Нацрт за компромис: Поправљање Атлантиц Цити-а

Судбина града Атлантиц Цити-а виси у баласту и чини се да се политички лидери све мање устежу препознајући да ничији интерес не служи копањем за петама. Крећући се напред, чини се да постоји простор за компромис, а и председник Сената државе Степхен Свеенеи и председник државне скупштине Винцент Прието могу бити хероји који ће спасити Атлантиц Цити уз мало давања и узимања. Гувернер Цхрис Цхристие такође може изаћи из компромиса у Атлантиц Цитију са политичком победом, а можда и наследством којим се може похвалити.

Сада је потребно да сва тројица схвате да њихова победа може надмашити оно што морају да врате. Оно што свако треба да препозна је да свако треба да дозволи другима да сачувају образ. А идеалисткиња у мени мисли да свака од њих може да помогне граду Атлантиц Цитију, њеним становницима и ширем региону Јужног Јерсеија са само мало политичке воље. Као неко ко је одрастао две миље низ цесту од Атлантиц Цитија, у средњој школи продавао слану воду као хонорарни посао на шеталишту и платио се кроз тадашњи Стоцктон Стате Цоллеге поздрављајући аутобусе пуне слот-играјућих старијих грађана и бацајући коктеле на играче бакара који се надају, молим их да покушају да пронађу начин. Ово је једно мало политичко питање којим ће се бавити у својој каријери, али у њиховим рукама лежи судбина толиког броја економских прихода људи. Ти људи нису политичари - они су аутомобилски службеници, продавци на мало, продавци блацкјацка и студенти који пију коктеле. Они су људи који покушавају да зараде за живот и издржавају своје породице суочени са драстично променљивим играчким пословним моделом.

Постоје два плана: преузимање државе Атлантиц Цити-а, које је предложио Свеенеи, подржава гувернер Цхрис Цхристие, али га градски челници и многи широм Јужног Јерсеи-а оговарају. План у суштини уклања већину контроле из општине и даје ту моћ Стејт департменту за питања заједница, а недавно најављени компромис одложио би спровођење плана до завршетка летње сезоне ако град испуњава одређене критеријуме. Тхе алтернативни , закон који спонзорише Прието успоставља низ мерила у којима опћинска моћ опада, а државна контрола расте ако град не испуњава одређене финансијске циљеве. Прието рачун такође предвиђа плаћање у казину уместо пореза (ПИЛОТ), где би казина обезбедила граду 120 милиона долара за пореску 2016. годину и наставила би се десет година на основу прихода од игара на срећу и стопе инфлације. ПИЛОТ-ови штите град од ефеката судских наредби поновних процена на осам казина која остају отворена.

Једно кључно питање које државни лидери треба да размотре: у складу са Свеенеијевом компромисном мером, држава би одлучила да ли да преузме на основу услова да град креира буџет у коме потрошња по становнику не прелази 3.500 УСД по становнику. Ако град пропадне, првобитни план преузимања ступио би на снагу. Проблем тог плана је тај што не препознаје јединствену ситуацију одмаралишта у којем живи 39.000 становника, али би сваког дана на његовим плажама могло да се нађе додатних 50.000 људи и још 50.000 у његовим казинима, ресторанима и продавницама . И тако државни званичници изједначавају терет услуге Атлантиц Цити-а са местима попут Винслов-а, Монрое-а, Теанецк-а и Марлборо-а. Када је последњи пут летње суботе у Винслов било стрпано 130 000 људи? Или је 50.000 присуствовало концерту у Монроеу? И људи који дођу у Атлантиц Цити - на дан када становници захтевају градске услуге: полицијску заштиту, спасилачке службе, возила хитне помоћи, инфраструктуру, тоалете, одржавање и тако даље. Тако да држава мора да препозна да, иако постоје озбиљни проблеми са финансијама Атлантиц Цитија, мерење градске потрошње у поређењу са местима попут Паттерсона или Јерсеи Цитија је неумесно.

Једноставан пример: у просеку ЕМС у Атлантиц Цити-у годишње направи око 20.000 трчања. С обзиром на популацију по глави становника, половина становника града би сваке године звала хитну помоћ. Сада воле да се забављају у Атлантиц Цитију, али интуитивно знамо да ово нема смисла, па Атлантиц Цити не би требало да се држи истог стандарда као и друге општине са сличним бројем сталних становника. И тако држава мора размишљати шире о томе како да приморава Атлантиц Цити да доведе у ред своју финансијску кућу - смањење потрошње за десет посто или нека друга формула.

Државни лидери такође морају препознати да не недостаје политичке воље за решавање овог проблема. Градоначелник Дон Гуардиан, изабран 2014. године, покушао је да уравнотежи заштиту интереса својих бирача са оштром фискалном реалношћу са којом се град суочава. И то чини у контексту ограничења: контроверзне пензије за спасиоце? Држава има мандат. Порез на собу? Под контролом државе. Порез на луксуз? Под контролом државе. Порез на паркинг? Државна контрола. Држава је прикупила 60 милиона долара пореза и накнада од посетилаца Атлантиц Цити-а и спречава град да повећа било који од ових пореза ако то одлучи. Град се мора ослободити многих ограничења која ограничавају његову способност да смањи трошкове и повећа приходе ако држава жели да постане солвентна.

Хитна природа фискалне ситуације у граду још једном је значила да влада влада кризом. Али то такође значи да, док покушавају да пронађу решење, град и држава морају да се одмакну и погледају како би требало да изгледа будућност града за Атлантиц Цити који ће се фокусирати на игре након игара. И за разлику од претходних испитивања, ово мора укључивати кључне заинтересоване стране, укључујући грађане, изабране званичнике, пословне лидере, туристичке стручњаке и државне службенике за економски развој.

Постоје три кључна камена спотицања за компромис. Али на столу има довољно да сви одлазе кући победници:

За обоје да се компромитују: Колективно преговарање. Свеенеи-јев циљ од 3.500 америчких долара по становнику је нереалан, али је такође нереално мислити да колективни уговори неће бити на столу. Сваки компромис мораће да укључује синдикате, казина, повериоце и друге заинтересоване стране, а мораће да садржи и компромис. Али штап мора бити реалан, остварив.

Да Свеенеи попусти: Вода. Продаја јавне имовине је важна компонента државног преузимања. Тренутно, град, под покровитељством општинске комуналне управе, поседује градски водовод. Мера државног преузимања коју спонзорише Свеенеи укључује одредбу која би државним менаџерима омогућила продају ове јавне имовине. Ово је важан компромис, јер је Пхил Норцросс, брат Свеенеијевог доброчинитеља и трговца електричном енергијом Георгеа из Јужног Јерсеиа, лобиста америчке компаније Ватер Ватер, која је изразила интересовање за куповину градског водовода. Разумљиво је да градоначелник Атлантиц Цитија Дон Гуардиан и други локални лидери препиру ову компоненту плана. Проблем продаје ове имовине је двојак: представља једнократни посао са приходима, док одржавање воде као градске имовине значи да би град, ако се правилно управља, могао да користи водовод као генератор прихода. Друго, политичари у граду и законодавству државе забринути су због нето ефекта приватизације у смислу трошкова за становнике града: приватизација ће довести до повећања стопе, ако не и сада на крају. А ово је град чији становници не могу себи приуштити повећање. Свеенеи мора постићи компромис по овом питању и дозволити да то буде део подстицајног пакета у Приетовом рачуну, што би значило да продаја водовода неће бити на столу уколико Атлантиц Цити није успео да испуни своје прве године и тада би независни јавни рачуновођа добио коначна овлашћења над било којом продајом, спајањем или приватизацијом градског водовода.

Да Прието попусти: Под државном мером преузимања, директор именован од државе имао би овлашћење да стави вето на записнике управног тела општине коме је потребна стабилизација и опоравак, било ког одбора, комисије или одељења општине у потребу за стабилизацијом и опоравком, и било који независни одбор или орган у општини којима је потребна стабилизација и опоравак, укључујући, али не ограничавајући се на, стамбену управу, орган за паркирање, орган за обнову, одбор за планирање и регулисање одбора за подешавање. Овде је кључно да Свеенеи и Цхристие желе да контролишу процес поновног развоја, а Прието треба да им да ту моћ. Можда је то џентлменски споразум иза затворених врата, али ако Прието жели кретање у колективном преговарању и води, мораће да даје на развоју.

Док се Атлантиц Цити распадао, неке провидиве душе - многи од њих пријатељи Џорџа Норцросса - препознали су потенцијалну прилику и крпали велике делове изградиве имовине с циљем великих инвестиција. У замену за слободу колективног преговарања и спречавање приватизације воде, Прието би требало да подржи снажну формулу државне подршке обнови за програмере који су уско повезани са машином Норцросс - подстичући употребу Управе за развој поновног улагања у казино (ЦРДА) и државног економског развоја. Новац власти и градоначелник Гуардиан и градско веће такође би требало да ускоче. Развој значи радна места, а развој приход од пореза, а ако развој плаћа градске рачуне и обогати пријатеље Норцросс-а и Цхристие-а, нека тако буде.

А Свеенеи би на ово требао гледати као на огромну политичку прилику која постоји, јер постоји неколико програмера који су направили или улажу значајне инвестиције у град. Награде за те инвестиције биће велике и сигурно да ће Свеенеи бити награђен лепо у виду донација у кампањи за своје залагање за ове програмере. Гувернер Цхристие може бити сигуран да ће и његови савезници бити награђени.

За столом је мноштво интересовања:

• Јосепх Јинголи - значајан портфељ Јинголија указује на повезаност са Норцроссом: Јинголи гради Цоопер Норцросс академију у Цамдену, вредну 35 милиона долара, Цоопер Медицал Сцхоол оф Рован Университи (у округу Свеенеи, чији је Норцросс био важан фактор у стварању) и Рован Цоллеге оф Бусинесс, заједно са многим другим пројектима. Јинголи се може похвалити разноврсним низом јавних и приватних развојних пројеката и треба му осигурати место за столом који иде напред.

• Омар Бораие - Бораие-јев луксузни кондоминијум у Нев Брунсвицку, Тхе Аспире, добио је 4,8 милиона долара у Санди Релиеф Фондс, 60 милиона долара у субвенционисаним државним зајмовима, 21 милион долара у пореским кредитима. Програмер округа Миддлесек уложио је стотине хиљада долара у политичке доприносе током протеклих неколико деценија, укључујући хиљаде у председничку кампању Цхристие'с - и видео је да се те инвестиције исплаћују. Атлантиц Цити неће бити ништа другачији. Бораие је обезбедио кредит од ЦРДА у износу од 15 милиона долара за финансирање плаже на Соутх Инлет-у, луксузног стамбеног комплекса са 250 станова од 71 милион долара, на северном врху Боардвалк-а у близини угашеног Ревела.

• Јацк Моррис - магнат за некретнине у округу Миддлесек који је играч широм државе у развоју више породица и малопродаје. Моррис’с М&М Девелопмент има луксузне портфеље у Цамдену и Неварку; његов Едгеватер Пропертиес развија комерцијални, луксузни најам и приватни стамбени развој, посебно у јужном и централном делу Нев Јерсеија. Његов однос са Норцроссом сеже више од деценије када је његова компанија изабрана за преуређење тркалишта Гарден Стате Парк у Цхерри Хилл.

• Јон Хансон - овај савезник гувернера Цхристие'с је Хампсхире Реал Естате био је председник Хансонове комисије, Цхристие мапе пута у раду са Атлантиц Цитијем. Његов је такође главни мозак иза Атлантиц Цити Девелопмент Цорпоратион, или АЦДевЦо, независне непрофитне организације која гради кампус Атлантиц Цити у износу од 200 милиона долара за Универзитет Стоцктон који ће се отворити на јесен 2018. Кампус Атлантиц Цити Универзитета у Стоцктону обећава да ће бити камен темељац напори за ревитализацију у Атлантиц Цитију.

• Георге Норцросс - иако се о њему обично не говори као о некретнини, извештаји након састанка Норцросс-а и извршног директора округа Атлантиц Деннис Левинсон показују да Норцросс размишља о улагању у Атлантиц Цити.

• Гленн Страуб, програмер некретнина на Флориди, платио је 82 милиона долара за угашени казино Ревел, чија је изградња коштала 2,4 милијарде долара. Страуб је рекао да ће уложити додатних 500 милиона долара у разноврстан низ рекреативних садржаја, укључујући водене паркове, стазе за конопце, дресуру и скакање коња, скијашку стазу и полу лулу, међународни сајам уметности и нови конгресни центар. Страуб је наизглед усамљени вук, није повезан ни са једним од главних политичких играча, али је ипак важан за будућност града.

Реалност је да су сви ови програмери (осим Страуба) политички повезани и да ће политичари који се за њих залажу (Норцросс и Цхристие) имати користи. То је, како кажу, трошак пословања. Али најбоље је у граду да програмери Норцросс-а и Цхристие-а добију потребну подршку.

Једна од развојних парцела која ће ускоро бити доступна је поље Бадер, пожељан комад воде од 130 хектара дуж насипа Албани Авенуе. Ако Бадер Фиелд направите за развојни сајт, коштаће око додатних 100 милиона долара. Свеенеи и Прието би требало да сарађују са ЦРДА-ом и државним Заводом за економски развој како би помогли евентуалном купцу. Подручје је зрело са могућностима: у њему би се могла налазити марина, малопродајни / хотелски простор типа Иннер Харбор, луксузни кондоминијум или све горе наведено. Поред тога, део земље, укључујући атлетске објекте у којима се тренутно налази - бејзбол поље за сурфање Атлантиц Цити и клизалиште - држава и град треба да резервишу за употребу Универзитету Стоцктон који ће развити државно најсавременији сателитски кампус удаљен само неколико блокова. Сарадња у овом јавно-приватном развоју могла би значити затворену публику за ресторане, малопродају и рекреативне активности.

Бригид Цаллахан Харрисон је професор политичких наука и права на Државном универзитету Монтцлаир, где предаје курсеве у америчкој влади. Честа коментаторка државне и националне политике, ауторка је пет књига о америчкој политици. Попут ње на Фејсбуку код Бригид Цаллахан Харрисон. Пратите је на Твиттер-у @БриЦалХар.