Нешто пре 22 сата. 25. јануара, Ларри Силверстеин, 69-годишњи, црвенокоси програмер некретнина, прелазио је Источну 57. улицу у близини Медисон Авенуе, када га је 1997. године срушила Форд лимузина. Сломљена карлица, одведен је у Медицински центар Универзитета у Њујорку. Као што ће господин Силверстеин касније рећи својој ћерки, несрећа је била лоша станка у најгорем могућем тренутку: био је један од три понуђача који су се кандидовали за 99-годишњи закуп Светског трговинског центра. Господин Силверстеин се суочио са роком до 31. јануара да преда своју понуду тренутном власнику Трговинског центра, лучкој управи Њујорка и Њу Џерсија.
Следећих неколико дана, пословни партнери, саветници и министранти поредали су се у столицама дуж ходника испред болничке собе господина Силверстеина док су се разрађивали коначни детаљи понуде. Само пет дана након смрти, господин Силверстеин је у Нев Иорк Посту дао отворену изјаву: Желимо Светски трговински центар, награду свих награда.
Мало је господину Силверстеину дало много шанси да конзумира оно што је требало да постане највећи посао са некретнинама у историји Њујорка. Од тројице финалиста лучке управе, он је био тамни коњ, рекао је Мицхаел Цохен, извршни директор брокерске куће ГВА Виллиамс. Чинило се да је уобичајена мудрост потврђена тек кад су понуде отпечаћене и Ворнадо Реалти Труст одувао конкуренцију понудом од 3,25 милијарди долара - 600 милиона долара више него што је понудио господин Силверстеин.
Тада је господин Силверстеин показао зашто је, захваљујући процватима и краховима, задржао репутацију једног од најпаметнијих умова у граду. Одскрбио се и наставио, повећавајући своју понуду на само 30 милиона долара мање од Ворнадове. Чекао је, тихо, док су се прекидали преговори између одбора лучке управе и председника Ворнада, Стивена Рота. Затим је закорачио у пробој.
Сада је ред на господина Силверстеина, а овај пут преговори иду далеко мирније, према људима који прате процес. На питање да коментарише своју понуду, господин Силверстеин је рекао: Не постоји ништа упоредиво са Светским трговинским центром. Јединствен је по величини, локацији, истакнутости и видљивости. То ми је био сан. Још крајем марта, многи су предвиђали да господин Силверстеин неће моћи да закључи посао и да ће комплекс отићи до трећепласираног партнера, партнерства између компаније Мортимер Зуцкерман Бостон Пропертиес и Броокфиелд Финанциал Пропертиес. Сада, међутим, постоји све већи консензус да г. Силверстеин ће освојити своју награду.
Па опет, тешко да је ишта ишло како је предвиђено до сада на луксузној аукцији Лучке капетаније. Иако је лични стил господина Силверстеина да вози и шармира, људи који су имали с њим посла кажу да он може бити једнако тврд преговарач као и господин Ротх. Мислите да сте завршили, сетио се један модри преживели човек преговора са њим. Никада нисте завршили.
Левис Еисенберг, председавајући лучке управе, рекао је да сумња да ће посао бити постигнут до 5. априла, следећег заказаног састанка управног одбора те власти. Ипак, рекао је, све иде добро. Господин Еисенберг има разлога за задовољство: Према људима који су умешани у процес, господин Силверстеин је био спреман да се придржава услова закупа које је Ворнадо забранио. Ворнадо, компанија којом се тргује јавно, желела је краћи закуп како би приказала мање дуга у свом билансу стања (што није питање за приватну компанију г. Силверстеина), а такође и гаранције да Ворнадо неће бити на удици ако, како се очекује, град тужи градитеље да годишње прикупе близу 100 милиона долара пореза на некретнине.
Савезници господина Силверстеина приписују релативну компатибилност његовом дугогодишњем пријатељском суживоту са Лучком управом, која је његов станодавац у Светском трговинском центру 7, пословној згради коју је развио крајем 1980-их на копну лучке управе. Када су се Куле близнакиње бомбардирале у петак, 26. фебруара 1993. године, сећа се бивши финансијски директор Лучке управе Барри Веинтроб, господин Силверстеин је особљу Лучке управе одмах понудио бесплатан простор у својој згради. До понедељка, особље се вратило на посао, рекао је.
Не може наштетити ни то што када господин Силверстеин седне за преговарачки сто, на другој страни види нека позната лица - Бен Нееделл, на пример. Господин Нееделл, адвокат из компанија Скадден, Арпс, Слате, Меагхер и Флом, један је од адвоката који преговара о уговору за лучку управу. Обично је адвокат господина Силверстеина. Све што ћу вам рећи је да је Ларри сјајан момак, рекао је господин Нееделл.
Још једно стално присуство у преговорима је Тим Риан, извршни директор ЈП Морган Цхасе, који је саветовао Лучку управу о продаји. Одељење ЈП Морган Цхасе такође поседује стару зграду Екуитабле на Броадваиу 120, којом господин Силверстеин управља и има опцију куповине за 200 милиона долара.
Господин Силверстеин је такође пријатељ гувернера Георгеа Патакија, који именује половину одбора власти, и других републиканаца Албанија. Господин Силверстеин је гувернеровом предизборном одбору дао 15.000 америчких долара прошлог новембра, баш кад се захуктавало надметање за Трговачки центар. Господин Силверстеин је дао 35.000 долара Сенату Г.О.П. и вођи већине Јосепх Бруно прошле године.
Запетљани свет
Такви односи су уобичајени за инцестуозни свет некретнина на Менхетну. Али како се одвијао договор са Светским трговинским центром, окупљао је изванредан скуп њујоршке правне, развојне и политичке елите. Ту је господин Ротх, највећи комерцијални станодавац на Менхетну; Г. Зуцкерман, власник Даили Невс-а; Јохн Зуццотти, заменик градоначелника постао је програмер, који је сада на челу Броокфиелда. Ховард Милстеин, компанија за промет некретнинама (коју је једном представљао господин Зуццотти), саветује управни одбор лучке управе, где господин Еисенберг, инвеститор некретнина, пажљиво прати члана одбора Петера Каликова, програмера и некадашњег власника Нев Иорк Пост, који је такође избор господина Патакија да буде нови шеф градске управе за транспорт. Један или други програмер који се лицитира за закуп Светског трговинског центра запошљава скоро сваког хотсхот адвоката за некретнине у граду. И до сада је господин Силверстеин успео да их све надмудри.
И наставља да маневрише. Као што је Валл Стреет Јоурнал известио 28. марта, господин Силверстеин је преузео партнера, инвеститора у некретнине Ллоид Голдман. Извор близак господину Голдману каже да ће допринети значајан део од 150 милиона долара или отприлике тако да господин Силверстеин треба прикупити како би обезбедио финансирање за депозит од 800 милиона долара; ГМАЦ позајмљује остатак групи г. Силверстеина. (Остатак од 3,22 милијарде долара распоредио би се на 99 година плаћања.)
Господин Голдман ће се придружити компанији Вестфиелд Америца Инц., програмеру трговачког центра којим се тргује јавно и који жели подземни центар центра, као партнера господина Силверстеина. За господина Силверстеина се каже да се бави још већим бројем инвеститора; један извор некретнина рекао је да не би било изненађујуће када се посао коначно закључи ако господин Силверстеин не инвестира ништа од свог новца у куповину Светског трговинског центра.
Па опет, нико никада није доводио у питање способност г. Силверстеина за договарање. Од тренутка када је Лучка управа објавила списак финалиста за Трговински центар, сматран је лошим играчем само зато што му је недостајало новца и организационе снаге конкуренције. Новац који је близу да обезбеди. Сад је питање за многе: Ако освоји награду, шта ће с њом?
Такође постоје питања о дугорочном. Према анализи новчаног тока комплекса у часопису Грид, ко победи у Трговинском центру може очекивати релативно мали ток готовине неко време, све док не истекну дугорочни закупи. То значи да ће онај ко купи комплекс годинама бити у њему пре него што види профит.
Фактор ризика
Али господина Силверстеина никада није ужасно заплашио ризик. Започео је 1950-их, управо са Универзитета у Нев Иорку, радећи за брокерску компанију свог оца. Прави новац је, убрзо је схватио, био у поседу зграда, а не у изнајмљивању.
Ноћу је похађао правни факултет у Њујорку, где се спријатељио са другим младим дошљаком, Бернијем Мендиком. Господин Силверстеин је увео свог пријатеља у породични посао, представио га својој сестри и убрзо се господин Мендик оженио у породици.
Купили су зграду у Источној 47. улици 305 од легендарних партнера Харри Хелмслеи-а и Ларри Виен-а. Господа Силверстеин и Мендик дошли су да се угледају на Хелмслеи и Виен, проучавајући и опонашајући начин на који су користили базене малих инвеститора за финансирање великих куповина.
Посао је био добар, али крајем 1970-их господин Мендик и сестра господина Силверстеина су се развели, а господин Силверстеин и господин Мендик су се ускоро раздвојили. Ангажовали су другог младог програмера који се тада правио његовим именом, Јерри Спеиер, како би помогао у подели имовине.
Осамдесетих година, г. Спеиер, г. Мендик и г. Силверстеин чинили су језгро кадра програмера који ће куповати и градити канцеларије за смештај процвата из доба Коцха. Били су жестоко конкурентни, сваки је покушавао да надмаши другог све амбициознијим пословима. Новац заправо није био ствар, рекао је господин Мендик Тому Сцхацхтману, аутору књиге Небески снови: Тхе Греат Реал Естате Династиес оф Нев Иорк. То је био само начин за вођење резултата.
Господин Силверстеин је постизао доста током процвата 1980-их. Поседовао је 13 зграда, које су имале 10 милиона квадратних метара канцеларијског простора на Менхетну; склопио је уносно финансијско партнерство са ЈП Морганом; и забављао се на својој јахти и заједно са супругом Кларом постао плодан сакупљач средстава за јеврејске добротворне организације. Кроз све то, господин Силверстеин је задржао високу јавну репутацију, председавајући Одбором за некретнине у Њујорку неколико година, помажући да се организација трансформише из мирне мрежне групе у политичку силу. И помогао је да обдари нови Институт за некретнине на Универзитету у Њујорку. Господин Силверстеин тамо предаје курс сваког семестра; његова предавања су увек само стојећи.
То је сократски, рекао је Кен Паттон, бивши председник одбора за некретнине, који је председник Института Ларри и Клара Силверстеин. У типичном предавању, рекао је, господин Силверстеин ће изнети недоумицу - тежак закуп или лепљиву ситуацију у зонирању - и затражити од ученика да се извуку из тога.
Господин Силверстеин је морао да се избори са својим делом у стварном животу. 1981. најавио је амбициозну коцку да изгради 7 Светски трговински центар, канцеларијски торањ од два милиона квадратних метара у улици Весеи, између западног Броадваиа и Васхингтон Стреет-а, без станара постројеног за закуп зграде. 1986. године у новинском огласу на целој страници у којем је благи господин Силверстеин представљен као фудбалер који прелази у крајњу зону, откривен је идентитет станара. Била је и велика - инвестициона банка Дрекел Бурнхам Ламберт.
Али срећа господина Силверстеина се променила када се Дрекел срушио под гомилом скандала и лошег дуга. Седам Светских трговинских центара остало је упражњено скоро 90 посто. Господин Силверстеин је на крају пронашао још једну брокерску кућу, Саломон Бротхерс, да би закупила простор, али је морао толико да плати за обнову зграде да је пензиони фонд који је поседовао хипотеку добио додатни новац у замену за велики део његове добити .
Криза готовине убрзо је погодила и друге делове његовог имања. Напуштен је тржни центар у 34. улици. Стамбени објекат у 42. улици и 12. авенији стављен је на чекање, а власништво над 120 Броадваи препуштено је његовом зајмодавцу, Ј. П. Моргану. Будући да је компанија господина Силверстеина у приватном власништву, нико изван ње са сигурношћу не зна колико је тешко повређен. Али извори некретнина кажу да је господин Силверстеин био присиљен да преда многе своје зграде својим зајмодавцима, задржавајући управљање њима.
Међутим, до 1998. г. Силверстеин се вратио у аквизицијску игру. Од Леоне Хелмслеи купио је пословну зграду на Броадваиу 140. Пројекат 42. улице на крајњем западу, који је годинама трајао, коначно је завршен.
У међувремену је господин Силверстеин почео да сређује сина Рогера и ћерку Лису да једног дана преузму компанију. Госпођа Силверстеин је недавно била тема подуже приче Нев Иорк Тимес-а о ћеркама програмерима, у којој је први пут испричала причу о саобраћајној несрећи господина Силверстеина. Да ли ћу преузети већу одговорност од њега? Да, рекла је.
Ипак, људи који су га видели кажу да је господин Силверстеин и даље спретан и да се добро опоравља од своје несреће. Ларри има младих 69 година, рекао је Јамес Кухн, извршни директор брокерске куће Невмарк анд Цомпани.
Током последње деценије, господин Силверстеин је гледао како је господин Спеиер купио Роцкефеллер Центер и Цхрислер Буилдинг, и како је господин Мендик продао своју компанију за 656 милиона долара - Стево Ротх-у, иронично довољно.
Сад је на њему ред. Ако је Ларри добије, један човек који познаје и господина Силверстеина и господина Мендика рекао је за договор са Светским трговинским центром, Берние неће моћи да се погледа у огледало.
